分分彩官网吧,透视|进击的限竞房之青龙湖“春天”难见?

腾讯房产·北京站2019-11-21 18:08

如果要票选2019年北京楼市中,最具话题和争议的板块,房山青龙湖必定榜上有名。

分分彩官网吧万科、首开、龙湖、金地、中国铁建等名企齐聚,熙悦观湖、大湖风华、熙湖悦著、山语澜廷等项目接连面世。“6000亩水域、价值洼地、超低价精装三居”等声音频繁出现,房山青龙湖板块红极一时。

与此同时,对房山青龙湖(以下简称“青龙湖板块”)的质疑也不绝于耳。“楼市黑洞、配套极差、距离太远”等字眼又给它蒙上了一层层阴影,让人看不透。

分分彩官网吧舆论之下,项目扎堆入市却人气低迷,但同时名校突然强势入驻。“新网红”青龙湖板块,接下来究竟是度过漫长寒冬还是迎来明媚之春?今日侃爷就带大家看下青龙湖板块的真实面貌。

网签率约10% 仅为行业平均值的一半

数据截止到11月13日19:00

2017年6月,首开、国开、万科、龙湖联合体拿下房山青龙湖限竞房地块。至今,青龙湖板块共诞生4个地块。首开、金地、中国铁建等房企进驻,开发出大湖风华、熙湖悦著、熙悦观湖和山语澜廷4个项目。

依体量来看,青龙湖规模不小。金地大湖风华800套、熙悦观湖586套、中国铁建?山语澜廷430套,熙湖悦著供应更是高达1996套。这3812套房源的高供应量,总建筑面积近56万㎡,总货值超过210亿。按照过去区域一年20亿左右的年去化速度,这不到4000套房需要卖10年左右。可想而知,青龙湖去化压力不小。

而就侃爷查到的网签数据看,青龙湖的焦虑又要添一把柴了。目前金地大湖风华这4个项目约有2500套房取得预售证,截止到11月13日,总共网签了259套,不及总供应量的11%。

纵观整个限竞房市场,虽说有橡树澜湾、中海望京府这种个别网红盘基本去化完毕外,其余项目的平均网签率仅在20%上下(因网签滞后性),实际销售在40%左右。而青龙湖板块约10%左右的去化率着实有些让人汗颜。

当然不排除网签滞后性拉低了数据,不过也要明白,金地大湖风华、熙悦观湖和熙湖悦著都是在7月左右拿到预售证,按照拿证后一周内开盘的规矩,到如今3个项目入市时间都在3个月以上,所以即便有网签滞后的影响,想必数据出入也不会很大。

价值配不上价格

众多周知,限竞房多有7090政策限制,青龙湖板块亦不例外。

金地大湖风华、熙湖悦著、熙悦观湖三个项目均受此政策限制,90㎡及以下小户型占供应量的70%;唯一不受7090政策限制的山语澜廷,7栋住宅楼,在产品上也打造了75㎡两居小户型,约有110套,占项目总房源的25%。不难看出,青龙湖客群的主力还是刚需,改善只为配角。

极大极美的青龙湖板块,对于不受距离所限、追求高品质生活的改善客来说,无疑是一个宜居之地。毕竟6000亩的水域面积,是北京六环范围内的唯一。周边的西山、世界地质公园、天门山森林公园等多个自然景观,更造就了得天独厚的生态环境。住在西边的侃爷,曾和朋友多次去青龙湖游玩,最难忘的就是那千亩浩瀚的碧波,眺望远山,满眼青翠,好不惬意。

但对其主力的刚需客来说,青龙湖却并不“美丽”。不完善的公共交通和配套,成为青龙湖板块走入刚需购房者心中的两大绊脚石。分分彩官网吧也是板块内限竞房去化难的重要原因。

青龙湖板块目前公交有房36支线,30分钟可到房山线苏庄地铁站;房36路40分钟左右可到房山线阎村东站。单就距离来说,阎村东站是距离青龙湖最近的地铁站,约7公里左右;到苏庄站约9公里。

按照北京地铁规划图,未来十年内,青龙湖板块是没有地铁可通的。这个六环边的区域,轨道交通甚至不如远郊区平谷便捷(22号线已定)。不过长远规划是有的,就是丰台王佐内的T2有轨电车。根据走向,房山青龙湖这4个项目距青龙湖公园站距离应该在2-3公里范围内。遗憾的是,这个给青龙湖板块带来“希望”的线路还只存在于规划中,未来能否开建,也还是个未知数。

金地大湖风华这4个项目基本都是2022年左右交房,对于后续的出行问题,据侃爷了解,大湖风华项目表示会开通社区班车,来接驳地铁14号线张郭庄站。能否实现,也只有交房后才知道。

不可否认的是,青龙湖的道路交通还算便捷。从西三环走莲石路、京昆、西六环到青龙湖板块,不堵车的情况下只需30多分钟。侃爷一般是从六里桥出发,走京港澳去青龙湖,车程一般也不超过40分钟。要是在五棵松、中关村、石景山、总部基地上班的有车一族,来回还是很方便。

商业方面目前虽不足,但也不是致命伤,且未来可期。当下青龙湖板块2公里范围内只能依赖崇各庄村的超市,约10公里外还有良乡以及长阳商圈。京良路西延线明年通车后,从青龙湖开车到长阳商圈只需要10分钟。

此外,2个限竞房项目都规划有商业配套。如中国铁建?山语澜廷,自身需配建近2万平米的商业;熙悦观湖,需配建2.5万㎡的商业,但涵盖三个酒店和一座艺术馆,估计留给底商的空间不会太多。另外,青龙湖板块还有约10万㎡的基础教育、综合金融服务用地。所以从规划看,只需时间的等待,青龙湖板块商业配套还是可期的。

价格高或许是青龙湖板块不受欢迎的另一原因。

7月份,青龙湖某项目面世之后,侃爷看到户型不错,就给在总部基地上班的朋友推荐。想着项目在西六环,去总部基地不算很远,最重要的是限定均价3.7万左右,可比南六环外的项目便宜。但朋友却拒绝了:“我是刚需,不到300万的预算,我干嘛不买看丹桥的小两居,而跑到偏远的六环外买单价快4万的房子。反正以后要换房,当然选四环的房了,还好出手。”

朋友一番话惊醒了侃爷,看来侃爷以后还要再接地气。据链家数据显示,西南四环外的二手房确实不到5万,且多为老小区,60㎡足够满足刚需要求。并且2021年预计开通的16号线南段,在卢沟桥、五里店和看丹桥均设站,轨道交通不用愁。

再对比房山区域二手房,最贵的长阳板块价格在3.6万/㎡,良乡板块不到3万/㎡。这两个板块多为次新房,且拥有房山线和成熟的商圈,居住方便。确实也是刚需客群不错的选择。

交通等配套不足,价格没啥优势,青龙湖板块难道真不值得考虑了?侃爷倒认为,每个人或家庭的购房需求不一样。有的人资金就那么多,但就想住新房,买青龙湖也不错,并且板块内一些项目洋房做了精装,近期还推出了特价房,也是可以入手的。再说,万一哪天青龙湖来了一个好规划,区域价值还能低嘛。就好比此前侃爷看不上的通州,如今也成了副中心。曾入不了眼的固安,现在也高攀不起了。况且,青龙湖板块也刚刚拿下足以炫耀的资本——黄城根小学。

青龙湖见“转机”?

学校尤其是名校,对购房者的吸引力向来不小。亦庄河西区首个入市的限竞房——和悦华锦,因为人大附的吸引力,去化颇佳,跃居去年限竞房销售榜的亚军,同时也是目前大兴区域限竞房的冠军。

教育利好同样来到了青龙湖。十一假期后,西城示范学校黄城根小学落址房山青龙湖的消息不胫而走,经过多家媒体确定,最终成事实。同样是名校,黄城根小学的吸引力想必还是有的。于青龙湖板块来说,最直接利好就是越来越多的人口进入,限竞房去化相应也会解压不少。

随之而来,区域配套、交通也有完善的机会。比如传闻已久的“乐高主题乐园”,房山区政府年初曾言要加快此项目建设。6月,北京市政府工作报告显示,今年将以乐高项目为中心,启动坨里组团200公顷的整体开发。都被列上市政工作了,乐高乐园看来不会是一个“泡沫”,但何时会“现身”,估计还要等好些时日,毕竟乐园所需的土地还不知道什么时候出现。

虽然利好再现,不过也要清楚,青龙湖毕竟在六环外,且没有像新机场这种大利好,未来区域究竟能改善多少,侃爷不好评断。你要问现在适不适合上车?侃爷只能送您4个字“自负盈亏”!

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